Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich aus dem risikolosen Zinssatz, einem Zuschlag für das Leerstandsrisiko, den Verwaltungskosten, der Altersentwertung und dem Unterhalt der Liegenschaft zusammen. Als Referenzzins für risikolose Anlagen gilt zum Beispiel die Rendite von 10-jährigen Bundesobligationen.
Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus erzielt Nettomieteinnahmen von 200’000 Franken pro Jahr. Geteilt durch einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent beträgt der Ertragswert des Hauses 3,3 Millionen Franken. Steigen die Zinsen, das Leerstandsrisiko oder die Betriebskosten, sinkt der Ertragswert: Mit einem Kapitalisierungssatz von 7 Prozent beträgt der Ertragswert des Objektes nur noch 2,9 Millionen Franken.
Die Höhe des Kapitalisierungssinssatzes hat einen massgebenden Einfluss auf den Ertragswert der zu finanzierenden Liegenschaft. Je höher der Zinssatz ist, desto tiefer ist der Ertragswert (und umgekehrt).
Quelle: VermögensZentrum