AMORTISATIONEN FÜR NACHHALTIGE FINANZIERUNG

Im Blick-Artikel "Nationalbank spielt mit dem Feuer | Jetzt wird der Hauskauf gefährlich" vom 01.10.2021 wird Herr Donato Scognamiglio (IAZI) u.a. mit den Worten zitiert: "Irgendwann gehen die Zinsen rauf."*.

*was sie in der Zwischenzeit auch gemacht haben

Link zum Artikel: Blick "Jetzt wird der Hauskauf gefährlich."

Im Vergleich zur Marktsituation im Sommer 2021 sind die Zinsen für Festhypotheken bei vielen Finanzierungsanbietern angestiegen (Höchststand im November 2021). Trotz dieses Anstieges haben wir in der Schweiz im historischen Vergleich weiterhin sehr tiefe Zinsen (z.B. Credit Suisse 10 Jahre fest 1.31% p.a. netto | gemäss Homepage 04.12.2021 | indikativ und unverbindlich).

Wenn Sie im letzten Sommer eine Festhypothek abgeschlossen haben, dann interessiert Sie die aktuelle Zinsentwicklung wahrscheinlich eher weniger. Sie haben sich gegen Zinssatzerhöhungen abgesichert. Aber wie stellt sich die Situation dar, wenn Ihre Festhypothek z.B. nach 10 Jahren Laufzeit im Sommer 2031 ausläuft? Sind die dann gültigen Zinsen tiefer, gleich, etwas höher oder deutlich höher als im Sommer 2021? Können Sie sich dann die Hypothek noch problemlos leisten?

Im Rahmen der Prüfung Ihrer Finanzierungsanfrage hat der Finanzierungsanbieter u.a. die Tragbarkeit (Finanzierungs- und Liegenschaftskosten im prozentualen Verhältnis zu Ihrem Einkommen) mit einem kalkulatorischen Zinssatz berechnet (plus Amortisation und Liegenschaftsunterhaltskosten). Diese Berechnungsart soll sicherstellen, dass Sie Ihre Hypothek auch während einer Hochzinsphase tragen können. Dass diese Vorgehensweise u.a. auch ein Grund sein kann, dass sich Eigenheimträume trotz der tiefen effektiven Zinsen nicht realisieren lassen, ist Thema des nächsten Artikels von HypoConsult+ – der auch eine Lösung enthalten wird.

Es gibt im Hypothekargeschäft zwei Tragbarkeiten:

1. Kalkulatorische Tragbarkeit:   Berechnet mit einem Zinssatz zwischen 4.50% bis 5.00%

2. Effektive Tragbarkeit:                 Berechnet mit dem vertraglich vereinbarten Zinssatz (z.B. 0.90%)

Wenn man diese beiden Tragbarkeiten miteinander vergleicht, ergibt sich folgendes Bild:

Annahmen:

Effektiver Zins 0.90% ist eine Annahme für eine 10jährige Festhypothek | Verkehrswert (VW) CHF 1'400'000 | 1. Hypothek CHF 910'000 (65% vom VW) | 2. Hypothek CHF 210'000 (15% vom VW) | Belehnung 80% vom VW | Investierte Bareigenmittel CHF 280'000 (20% vom VW) | Amortisation 2. Hypothek in 15 Jahren | Liegenschaftsunterhalt 1% vom VW | Bruttoeinkommen CHF 268'000)

Gemäss der obigen Aufstellung ergibt sich eine kalkulatorische Tragbarkeit von zirka 31%. Wenn die Berechnung auf der Basis Ihres Bruttoeinkommens erfolgt, dann sollte die Tragbarkeit normalerweise nicht höher als 33% sein. Die obige Tragbarkeit wird als gut/problemlose eingestuft. Somit kann Ihnen die Hypothek gewährt werden kann (selbstverständlich gibt es noch weitere Prüfungspunkte, auf die ich hier nicht eingehe).

Sie selbst stellen Sie fest, dass Sie pro Jahr bzw. pro Monat effektive Kosten von CHF 38'080 bzw. 3'172 haben. Die Gesamtkosten belasten Ihr aktuelles Einkommen somit nur mit zirka 14%.

Im vorliegenden Fall bedeutet "Nachhaltigkeit", dass Ihre Finanzierung heute und in Zukunft finanziell problemlos ist. Die Erhöhung der Zinskosten kann neben anderen Faktoren der Grund sein, dass sich die zukünftige Tragbarkeit negativ entwickelt.

Wie können Sie sicherstellen, dass die Tragbarkeit Ihrer Finanzierung auch in Zukunft gegeben ist, sollten die Hypothekenzinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen (z.B. auf den Zeitpunkt, wenn Ihre 10jährige Festhypothek im Jahr 2031 ausläuft)?

1. Vertragliche Absicherung

Im vorgängig verwendeten Beispiel erfolgt die erste Absicherung via die von Ihrem Finanzierungsanbieter vertraglich verlangte Amortisation von CHF 14'000 p.a.. In den kommenden 10 Jahren werden Sie die 2. Hypothek von anfänglich CHF 210'000 um CHF 140'000 auf CHF 70'000 amortisieren. Aufgrund der vertraglich vereinbarten Amortisationen besteht eine gute Chance, dass Ihre Finanzierung im Jahr 2031 (Fälligkeit der Festhypothek) weiterhin gut/problemlos tragbar ist.

Tragbarkeitsberechnung im Jahr 2031 (rot sind die Zahlen markiert, die sich im Vergleich zur Tragbarkeitsrechnung 2021 verändern werden):

Annahme:

Effektiver Zins 5.00% ist eine Annahme für das Jahr 2031 | Verkehrswert (VW) CHF 1'400'000 | 1. Hypothek CHF 910'000 (65% vom VW) | 2. Hypothek restlich CHF 70'000 (5% vom VW) | Investierte Bareigenmittel CHF 420'000 (CHF 280'000 + CHF 140'000) | Belehnung neu 70% vom VW | Restliche Amortisation 2. Hypothek in 5 Jahren | Liegenschaftsunterhalt 1% vom VW | Bruttoeinkommen CHF 268'000)

Fazit:

Auch wenn die Zinsen bis 2031 auf effektiv 5.00% ansteigen sollten, ist Ihre Finanzierung mit einer Tragbarkeit von 28.73% weiterhin problemlos (unter der Voraussetzung, dass die heute für 2031 getroffenen Annahmen dann gültig sind).

2. Freiwillige Absicherung

Die aktuell sehr tiefen Zinsen bieten Ihnen eine weitere Möglichkeit, die Tragbarkeit nachhaltig sicherzustellen. Diese Absicherung ist freiwillig, wird nicht im Kreditvertrag festgehalten und ist somit flexibel umsetzbar.

Sie haben festgestellt, dass Ihre effektiven Zinskosten im Vergleich zu den kalkulatorischen pro Jahr zirka CHF 45'000 tiefer sind. Sie könnten also weitere Kosten von CHF 45'000 tragen und wären dann erst bei einer effektiven Tragbarkeit von zirka 31%. Wie kann nun diese Ausganglage zur weiteren Sicherstellung der zukünftigen Tragbarkeit eingesetzt werden?

Wenn Sie während der Dauer Ihrer 10jährigen Festhypothek pro Jahr z.B. CHF 15'000 auf die Seite legen (z.B. in einem konservativen Fonds), dann werden Sie im Jahr 2031 ein Vermögen von CHF 150'000 angespart haben. Dieses Vermögen können Sie anlässlich der Refinanzierung der auslaufenden Festhypothek im Jahr 2031 als ausserordentliche Amortisation verwenden. Zusammen mit der vertraglich verlangten Amortisation Wan von CHF 140'000 haben Sie so die Möglichkeit, eine Rückzahlung von total CHF 290'000 zu leisten. Ob Sie das freiwillig angesparte Vermögen effektiv als Amortisation verwenden werden oder nicht, hängt von der Gesamtsituation im Jahr 2031 ab. Aber nur weil Sie freiwillig angespart haben, haben Sie diese Entscheidungsmöglichkeit!

Vergleich der kalkulatorischen Tragbarkeit inklusive vertraglich vereinbarter Amortisation mit der effektiven Tragbarkeit mit vertraglicher plus freiwilliger Amortisation):

Annahmen:

Effektiver Zins 0.90% ist eine Annahme für eine 10jährige Festhypothek | Verkehrswert (VW) CHF 1'400'000 | 1. Hypothek CHF 910'000 (65% vom VW) | 2. Hypothek CHF 210'000 (15% vom VW) | Belehnung 80% vom VW | Investierte Bareigenmittel CHF 280'000 (20% vom VW) | Amortisation 2. Hypothek in 15 Jahren | freiwillige Amortisation CHF 15'000 p.a. | Liegenschaftsunterhalt 1% vom VW | Bruttoeinkommen CHF 268'000)

Trotz der zusätzlichen freiwilligen Amortisation von CHF 15'000 p.a. verfügen Sie weiterhin über eine problemlose effektive Tragbarkeit von zirka 20% (die vom Finanzierungsanbieter berechnete kalkulatorische Tragbarkeit wird durch die freiwillige Amortisation nicht beeinflusst). Den positiven Effekt der freiwilligen Amortisation auf die Sicherstellung der zukünftigen Tragbarkeit spüren Sie anlässlich der Refinanzierung Ihrer Hypothek im Jahr 2031:

Tragbarkeitsberechnung im Jahr 2031 (rot sind die Zahlen markiert, die sich im Vergleich zur Tragbarkeitsrechnung 2021 verändern werden):

Annahme:

Zins 5.00% ist eine Annahme für das Jahr 2031 | Verkehrswert (VW) CHF 1'400'000 | 1. Hypothek restlich CHF 830'000 (59% vom VW) | 2. Hypothek vollständig amortisiert | investierte Bareigenmittel CHF 570'000 (CHF 280'000 + CHF 140'000 + CHF 150'000) | Belehnung neu 59% vom VW | Amortisationen der 1. Hypothek i.d.R. nicht mehr notwendig | Liegenschaftsunterhalt 1% vom VW | Bruttoeinkommen CHF 268'000)

Wie zu Beginn dieses Artikels zitiere ich nochmals Herrn Donato Scognamiglio (IAZI): "Umso wichtiger sei es für Hausbesitzer, jetzt ihre Hypotheken zu amortisieren." Ich schliesse mich dieser Aussage an und empfehle Ihnen, einen Teil der nicht anfallenden Kosten in zusätzliche freiwillige Amortisationen zu investieren. Nutzen Sie die heute vorhandene grosse Differenz zwischen der kalkulatorischen und der effektiven Tragbarkeit, um Ihre Immobilienfinanzierung nachhaltig/langfristig sicherzustellen.

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