Eine langfristige Festhypothek mit einem linearen Amortisationsplan war bereits früher in Ausnahmefällen eine machbare Lösung.
Die heute und eventuell noch für eine längere Zeit gültigen sehr niedrigen CHF-Zinsen (Swiss 50-Year Raes turn Negative), könnten diese Lösung wieder aktuell werden lassen.
Aufgrund der geltenden "Selbstregulierungsmassnahmen der Schweizer Banken" können solche Lösungen derzeit aber nur mittels Ausnahmebewilligungen gewährt werden (was für die Banken u.a. mit höheren Eigenkapitalunterlegungskosten verbunden ist).
Aus meiner Sicht kann die Lösung für junge Kreditnehmer wie folgt aussehen (in der Vergangenheit angewandte Lösung):
Mittels langfristiger Fixierung des Hypotheken-Zinssatz (10 bis 15 Jahre) können die Zinskosten für die gesamte Vertragsdauer von Beginn weg exakt berechnet werden. In der Folge würde die Tragbarkeit auf der Basis des effektiven Zinssatzes (z.B. 1.80% inkl. die Zusatzkosten für den erhöhten Eigenmittelbedarf) berechnet werden (heute wird in der Regel ein kalkulatorischer Zinssatz von 5% angewendet). Diese Vorgehensweise lässt mehr finanziellen Spielraum für die Amortisationen. Ziel ist es, die Tragbarkeit nicht über 33% des Bruttoeinkommens der Kreditnehmer steigen zu lassen (Zinskosten + Amortisation + Liegenschaftsunterhaltskosten / Anwendung der bereits heute gültigen Regel für die Tragbarkeit). Die Finanzierung wird so strukturiert, dass nach Ablauf der Laufzeit die Hypothek aufgrund der geleisteten Amortisationen auch unter Anwendung des kalkulatorischen Zinssatzes von 5% für die Kreditnehmer tragbar ist (somit ist nach Ablauf der Laufzeit die Refinanzierung ohne Ausnahmebewilligung möglich - unter der Voraussetzung, dass die zukünftigen Rahmenbedingungen mit den heutigen identisch sind).
Aufgrund der seit einigen Jahren teilweise deutlich verschärften Finanzierungsrichtlinien, ist es heute für junge Familien viel schwieriger eine Liegenschaft finanzieren zu können.
Die Aussage des Raiffeisenbank-Chefs ist ein Denkanstoss - mehr noch nicht. Bei den Banken ist die Bereitschaft für flexible Lösungen eher klein.
Die Ausarbeitung von flexiblen Lösungen (ausserhalb der normalen Kreditrichtlinien der Finanzierungsanbieter) benötigen einen höheren Beratungsaufwand, eine gute Dossiererstellung und Verhandlungsgeschick. Da kommt HypoConsult+ ins Spiel:
Ich biete meinen Kunden grosses Fachwissen, langjährige Erfahrung, vielfältige Kenntnisse über die Sicht- und Denkweisen der Finanzierungsanbieter, aktuelles Marktwissen und eine ausgeprägte Lösungsorientierung. Dabei habe ich immer die Kundenbedürfnisse und die Nachhaltigkeit der Finanzierung im Fokus.
Link zum Artikel in der "Schweiz am Sonntag"
Dominique Ackermann
Inhaber und Berater HypoConsult+
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