Gemäss des per 1. September 2016 publizierten "Bankenbarometers 2016" von SwissBanking (siehe Link) ist das Wachstum der inländischen Hypothekarkredite 2015 im Vergleich zu den Jahren 2014 und 2013 nicht mehr so stark ausgefallen.
Wachstum pro Jahr 2015: 2.60% / 2014: 3.60% / 2013: 4.20%
SwissBanking geht davon aus, dass das verringerte Wachstum auch auf die von den Banken getroffen Selbstregulierungs-Massnahmen (u.a. auf Druck des Bundesrates, der Schweizerischen Nationalbank und der FINMA) zurückzuführen ist.
SwissBanking Bankenbarometer 2015
Dazu gehören:
- Verkürzung der Amortisationsdauer von 20 auf 15 Jahre (und die 2. Hypothek muss bis spätestens Alter 65 vollständig amortisiert sein) - zudem müssen die Rückzahlungen linear erfolgen
- Verschärfte Eigenkapitalanforderungen, d.h. "echte/harte" Eigenmittel müssen mindestens 10% des Verkehrswertes betragen (die Eigenmittel dürfen nicht mehr ausschliesslich aus Pensionskassengelder stammen)
- Zweiteinkommen darf nur bei solidarischer Schuldnerhaftung angerechnet werden
- Niederstwertprinzip bei der Festsetzung des Verkehrswertes
- ab Schuldneralter 50 muss neben der aktuellen Tragbarkeit auf der Basis des Erwerbseinkommens auch die zukünftige Tragbarkeit nach Pensionierung anhand der erwarteten AHV- und PK-Renten gegeben sein
Bereits seit längerer Zeit wird zudem die aktuelle und die zukünftige Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5.00% berechnet (in der Regel). Mit dieser Massnahme wird es für den Schweizer Durchschnittshaushalt deutlich schwieriger ein Eigenheim zu erwerben.
Neben den oben aufgeführten Massnahmen haben sicher auch die gestiegenen Immobilienpreise, die reduzierte Zuwanderung, zu grosse Angebotsausdehnung im Hochpreissegment und die Verunsicherungen auf dem Arbeitsmarkt ihre Anteile am geringeren Wachstum.
Die gestiegenen Immobilienpreise und der weiterhin vorhanden Wunsch nach einem Eigenheim führen gemäss Credit Suisse (siehe Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2016) zu einer Nachfrageverlagerung in die preisgünstigeren Liegenschaftssegmente.
Es gibt auch Banken die festgestellt haben, dass aufgrund der sehr schlechten Verzinsung Kontoguthaben für die ausserordentliche Amortisation von Hypotheken verwendet werden.
Zukunftsaussicht
Gemäss Credit Suisse (siehe Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2016) muss ab 2020 mit einem kontinuierlichen Nachfragerückgang im Immobiliensektor gerechnet
werden. Der Rückgang sei hauptsächlich auf die demografische Alterung unserer Gesellschaft zurückzuführen.
Fazit
- Auf längere Zeit hinaus weiterhin sehr tiefe Hypothekarzinsen
- Wachstum des Hypothekenvolumens wird weiterhin abnehmen
- Normalisierung der Bautätigkeiten im Eigenheimbereich
- Reduzierte Nachfrage nach Wohneigentum kann zu tieferen Preisen führen (regionale Unterschiede vorhanden)
- Infolge fehlender Anlagealternativen wird weiterhin in den Neubau von Renditeliegenschaften investiert
- Aufgrund des bisherigen und anhaltenden Baubooms im Bereich Rendite-liegenschaften verstärkt sich bei den Mietwohnungen das Überangebot, in der Folge
steigt die Leerstandsquote und die Mieten kommen unter Druck
- Es gibt einen Trend zu günstigeren Eigenheimen und Mietwohnungen
- Der bisherige Abwärtstrend bei der Zuwanderung wird aufgrund der zunehmenden Anzahl von anerkannten Asylsuchenden gestoppt (was zur einer weiteren
Verstärkung des Trends nach günstigen Mietwohnungen führt).
Basel, 2. September 2016
Dominique Ackermann
Inhaber und Berater HypoConsult+
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