Gemäss Wüest & Partner und Fahrländer stagnieren oder sinken im Durchschnitt die Mieten in der Schweiz.
Insbesondere die Teilmärkte Zürich und Genf haben dazu beigetragen, dass über den gesamten Markt Schweiz hinweg die Mieten im Schnitt stagnieren oder sinken.
Einerseits wird ein Rückgang der Zuwanderung in die Schweiz verzeichnet andererseits ist die Neuproduktion von Mietwohnungen weiterhin sehr hoch. Die Folgen sind Angebotsüberhang, höhere Leerstände und länger Vermietungszeiten Die Mieten sinken hauptsächlich im Bereich der Neubauwohnungen.
Es darf davon ausgegangen werden, dass zuerst die Mieten in den Agglomerationen unter Druck kommen werden. wohnen müssen wir immer. Also werden gute Lagen immer gefragt sein (wenn die Mieten vernünftig sind).
Die weiterhin hohe Neubautätigkeit im Bereich Wohnbau ist auf die fehlenden Alternativen im Anlagebereich zurückzuführen: keine Renditen bei den Bundesanleihen und Negativzinsen auf den Bankkonten. Institutionelle Marktteilnehmer wie z.B. Pensionskassen sind fast gezwungen, ihre stetig zufliessenden Gelder in Mehrfamilienhäuser zu investieren. Dafür werden heute aufgrund der hohen Kaufpreise sogar Renditen unter 3% akzeptiert. Diese stetig hohe Objektnachfrage hält die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser hoch.
Bei der Ertragswertberechnung von Renditenliegenschaften wenden die Banken fast immer einen Kapitalisierungszinssatz von 5% (oder höher) an. Die Folge ist eine deutlicher Unterschied zwischen dem (zu!?) hohen Kaufpreis und dem teilweise deutlich tieferen (realistischen?) Ertragswert. Aufgrund des anzuwendenden Niederstwertprinzips müssen die Banken den tieferen Ertragswert als Basis für alle Finanzierungsberechnungen anwenden. Daraus resultiert u.a. ein erhöhter Bedarf an Eigenmittel. Oft sind die Institutionellen aufgrund der üppig vorhandenen Barmittel in der Lage (und gewillt) diese erhöhten Eigenmittelanforderungen zu erfüllen. Für Privatinvestoren wird der Kauf von Mehrfamilienhäuser dagegen schwieriger.
Basel!
Im Gegensatz zu Zürich hatte Basel im 2015 weiterhin steigende Mietzinsen. Lange war Basel neidisch auf Zürich und seinen internationalen Bankenplatz. Als der Bankverein bzw. die UBS faktisch ihren Hauptsitz von Basel nach Zürich verlegt hatte, waren die Basler wütend und enttäuscht. Nun darf davon ausgegangen werden, dass es die Basler Chemie- und Pharmaindustrien sind, die die Nachfrage nach Wohnraum in Basel hochhalten. Auch in Basel werden Stellen gestrichen, aber es werden auch viele neue und hochwertige (gut bezahlte) Stellen geschaffen.
Dagegen ist die Bankenbranche seit einigen Jahren stark unter Druck. Damit verbunden sind massive Umwälzungen und grosse Entlassungswellen. Diese treffen nun Zürich als der Schweizer Bankenplatz am meisten. Folge: Die Nachfrage nach (teurem) Wohnraum ging/geht zurück.
Gemäss Wüest & Partner stiegen die Mieten in Basel im Jahr 2015 um ca. 1.5% (siehe NZZ-Artikel).
Seit langem wieder geht die Zuwanderung in die Schweiz zurück. Die Deutschen haben sogar einen negativen Zuwanderungssaldo. Diese Tatsachen sind insbesondere für den Wirtschaftsmarkt der Deutschschweiz schlecht. Aber auch der regionale Immobilienmarkt ist von den in Zukunft fehlenden Neumietern und Neukäufern negativ betroffen.
Fazit: Als Privatinvestor ist selektives/vernünftiges Einkaufen zur Sicherung des eigenen Liegenschaften-Portefolios sehr wichtig (realistischer Kaufpreise, vernünftige Mieten, gutes Objekt, guter Zustand und gute Lage).
Dominique Ackermann
Inhaber und Berater HypoConsult+
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