Hier die sanfte Landung - dort die drohende Blase

SpiegelOnline vom 30.03.2016:

"Der Immobilienmarkt boomt - und die Bundesbank sieht erste Anzeichen einer gefährlichen Preisblase. Die Kreditvergabe sei zuletzt bedenklich gestiegen, warnt Vorstand Andreas Dombret im Interview.

Der Immobilienboom in deutschen Großstädten nimmt nach Ansicht der Bundesbank allmählich bedenkliche Züge an. "Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren in den Metropolen und Metropolregionen deutlich gestiegen", sagt Vorstand Andreas Dombret im Interview mit SPIEGEL ONLINE.

Zwar legten die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin konservative Kriterien an, das Kreditvolumen sei zuletzt allerdings so stark gewachsen wie seit 13 Jahren nicht mehr. "Deshalb habe ich heute mehr Bedenken als in den vergangenen Jahren", sagt Dombret - und schickt gleich noch eine Warnung an Banken und Sparkassen hinterher: Die Finanzinstitute müssten "angesichts des jetzigen Marktes sehr vorsichtig sein und ihre Immobilienkreditentscheidungen besonders gut abwägen".

Hintergrund des Immobilienbooms ist die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Leitzins Anfang des Monats erstmals in ihrer Geschichte auf null gesenkt hat. Banken, die ihr überschüssiges Geld bei der Notenbank parken, müssen dafür sogar Strafzinsen zahlen, weil der sogenannte Einlagenzinssatz negativ ist."

Für den Bereich Wohneigentum schreibt die Credit Suisse (CS) von "Kontrolliertes Abbremsen". Und die UBS bestätigt die CS-Analyse mit der Aussage "Kredithürden verhindern Blase". Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt "Wohneigentum" in der Schweiz sich ohne grossen Knall beruhigt.

Die sanfte Landung wird durch eine auf den ersten Blick widersprüchliche Mischung von  eingeführten Regulierungsmassnahmen (Hürden) und einer gesteigerten Immobiliennachfrage bei den Zuwandern ermöglicht.

Die eingeführten Regulierungsmassnahmen haben dazu geführt, dass die finanziellen Anforderungen für den Immobilienerwerb deutlich erhöht wurden. So wurde die Nachfrage bei der "Normalverdienern/Normalvermögenden" gedämpft. Verschärft wurde dieser Effekt durch die Tatsache, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu den Einkommen teilweise deutlicher gestiegen sind. 

Der Nachfragerückgang wird teilweise durch den Wunsch der Zuwanderer in der Schweiz sesshaft zu werden und Eigenheim zu kaufen kompensiert. Dank hohen Einkommen/Vermögen können die Zuwanderer die verschärften finanziellen Anforderungen oft erfüllen (auch für Immobilien im hohen Preissegment). Die Region Basel und im Speziellen die Stadt "profitieren" von den sesshaften Zuwandern.

Mittels Klicks auf die beiden Bilder kommen Sie zu den detaillierten Analysen der Credit Suisse AG und der UBS AG.

Die CS rechnet für das Jahr 2016 gemäss der Studie "Schweizer Immobilienmarkt 2016 - Vertreibung aus dem Paradies" mit einer moderaten Preissteigerung von ca. 1%. Zudem soll sich die Nachfrage erneut vom Hochpreissegment in den Bereich der mittleren und tiefen Preise verlagern. Dies bedeutet, dass die Preise für Luxusobjekte vermehrt unter Druck kommen werden.

Die Deutsche Bundesbank ist heute da, wo die Schweizerische Nationalbank (SNB) schon 2010 stand. Die regelmässigen Warnungen der SNB zeigen zusammen mit den von der FINMA und den Banken eingeführten regulatorische Massnahmen ihre positive Wirkung. In Deutschland stehen die Banken und der Immobilienmarkt wahrscheinlich vor der Einführung von ähnlichen Hürden.

Neben dem Eigenheimmarkt gibt es den Markt der Renditenliegenschaften (Mietwohnungen). Dieser Markt beherbergt aufgrund der Anlagesituation für kommerzielle und institutionellen Marktteilnehmer (grosse Nachfrage = steigende Kaufpreise und sinkende Renditen), einer sich abzeichnenden Überkapazität an Wohnungen (steigende Leerstände - zumindest in gewissen Regionen) und der Zuwanderung von Flüchtlingen (vermehrte Nachfrage nach günstigen Wohnungen) Risiken für eine weniger sanfte Landung. In Grosszentren wie Basel sind diese Risiken derzeit eher kleiner.

Dominique Ackermann

Inhaber und Berater HypoConsult+

www.hypoconsultplus.ch

ackermann@hypoconsultplus.ch 

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