Risiken sowie Gegenmassnahmen und ihr Erfolg
Folgenden interessanten Artikel habe ich via XING bei WirtschaftsWoche Online gefunden:
In der Schweiz versucht die SNB zusammen mit der FINMA die Marktüberhitzung bzw. eine Immobilienblase mittels der nachfolgenden Massnahmen zu verhindern/reduzieren (fast ausschliesslich auf den Markt der Privatkunden ausgerichtet):
- Tragbarkeitsberechnung auf der Basis eines Hypotheken-Zinssatzes von 5%
- verkürzte Amortisationsdauer für die 2. Hypothek von maximal 15 Jahren bzw. bis spätestens bei Erreichen Alter 65
- Einführung des Niederstwertprinzipes bei der Verkehrswertermittlung
- eingeschränkter Bezug von Pensionskassengelder bzw. Einbringung von echten Eigenmittel im Umfang von mindestens 10% des Verkehrswertes
- Zweiteinkommen dürfen nur bei solidarischer Schuldenhaftung angerechnet werden
- 2. Hypothek müssen bis zum Erreichen des Alters 60 amortisiert sein
- Verschärfte Vorschriften für die Eigenmittelunterlegung der Banken
- Einführung/Verdopplung des antizyklischen Kapitalpuffers
Die Finanzierungsanbieter ihrerseits sind bei der Ermittlung der Immobilienverkehrswerte eher vorsichtig geworden (zumindest teilweise). Die vorsichtigen Berechnungen und das Niederstwertprinzip können dazu führen, dass die Käufer/Investoren mehr als die nor-malerweise mindestens geforderten 20% Bareigenmittel in die Finanzierung einbringen müssen.
Bei Transaktionen von finanzstarken privaten und institutionellen Käufern und Investoren führen die Massnahmen aber oft nicht zu einer Beruhigung der Immobilienpreise. Diese Käufer und Investoren können sich höhere Zinsen leisten und "wollen" aufgrund fehlender Anlagealternativen (und bei Pensionskassen einem stetigen Zufluss an neuen Mitteln) auch die überhöhten Immobilienpreise bezahlen. Zudem werden bei Renditeobjekten im Vergleich zu früher teilweise deutlich tiefere Renditen akzeptiert (immer noch besser als ca. 0% oder Negativzinsen auf dem Konto).
In einer Region wie Basel spielt auch die Zuwanderung von gut verdienenden und vermögenden Personen aufgrund der immer noch vorhandenen Nachfrage (Pharmaindustrie) nach hoch qualifizierten Arbeitskräften eine Rolle bei der Immobilienpreisentwicklung.
Somit haben sich zumindest in gefragten regionalen und lokalen Immobilienmärkten die Preise entweder nur leicht oder gar nicht beruhigt.
Als seriöser und unabhängiger Finanzierungsberater ist daher insbesondere bei Privatpersonen auf die langfristige Nachhaltigkeit der Finanzierung zu achten (Tragbarkeit heute und in Zukunft sowie realistischer Verkehrswert in Bezug auf heutiger und zukünftiger Wiederverkäuflichkeit).
Dominique Ackermann
Inhaber und Berater HypoConsult+
Kommentar schreiben